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サラリーマンが不動産投資で成功するために知っておくべき「6つのデメリット」

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前回、不動産投資のメリットについて解説しました。当然ながら、不動産投資にはデメリットも存在します。

不動産投資を始める前に、まずはデメリットをしっかりと把握し、予め対策を講じましょう。それだけで、リスクを大幅に軽減、回避することができ、不動産投資の成功率は格段に高まります。

そこで今回は、どのようなデメリットが存在するのか、一つひとつ具体的に解説していきます。

多額の負債を抱える

サラリーマンの多くは、不動産投資ローンを利用して、金融機関から不動産購入資金の融資(負債)を受けています。

負債とは借金であり、すなわち巨額の借金を抱える状態となります。要するに不動産投資は、こうした数億円単位の大きな借金の上に成り立ち、わずかな“スプレッド”を抜くビジネスと言い換えることもできます。

借金はあるよりもない方がいいと思われるかもしれません。また、借金は多いより少ない方がいいと思われるかもしれません。しかしながら、ものの良し悪しは、借金の有無や金額の多寡ではなく、その借金の「種類」によるのです。

お金を払うばかりのマイホーム購入の借金3000万円と家賃収入を生む不動産購入の借金3億円、果たしてどちらが安全な借金でしょうか?

思わぬ怪我や病気、倒産にリストラなど、たとえ働けなくなったとしても、不動産は家賃収入を生み出します。その家賃収入の中から負債を返済をしていくのが不動産投資の「借金」の考え方です。それゆえに物件の選定は非常に重要であり、しかし、それさえ間違わなければ、借金は大きなデメリットではありません。それどころか、正しいやり方で正しい物件を選定すれば、借金はたちまち“レバレッジ”という大きな武器に代わるのです。

手がかかる(物件によって)

不動産投資は、単なる投資ではなく事業(ビジネス)の要素が強いことが特徴です。そのため、まったくほったらかしで良いというわけにはいきません。

アパートやマンションといった集合住宅には、複数の人が住み、クレームや家賃滞納などの入居者トラブルが起こりますが、「管理会社」と呼ばれる不動産管理を業としている不動産会社に委託料を払って管理を外注することで、投資家の手を煩わすことはほとんどありません。また、家賃滞納については、家賃保証会社があります。

しかし、建物のメンテナンスがされていない、管理会社が管理受託を嫌がるような物件や、そもそも空室だらけで購入後にリフォームをしなければならない物件、エリアが悪く空室がなかなか埋まらない物件など、物件によっては手がかかるケースもあります。また、「自主管理」といって管理会社に管理を外注せず、大家さん自らが管理を行うこともあります。もちろんそのような場合には当然ながら手がかかります。

空室リスク

不動産投資における最大のデメリットは、「空室リスク」を抱える点です。

入居者が退居してしまえば、収入源たる家賃収入が途絶えることになります。とは言うものの、不動産投資というのはアパートやマンションの賃貸経営なので、入居者の入退居というのは年中行事のようなものであり、絶対に避けては通れません。空室が続けば借金返済もままならず、最悪の場合、借り入れをしたローンを返済できずに破産することになるかもしれません。それゆえに物件の選定は非常に重要なのです。

老朽化による修繕リスク

不動産投資は「時間」を味方につけて、長期間にわたってインカムゲインを得ていく投資です。しかし、時としてその「時間」が敵になることがあります。それが建物の「老朽化」です。そのため、物件が古くなれば修繕をしなければならない、ということを投資計画に織り込んでおく必要があります。そこには当然ですが出費が伴います。ただし、その出費を嫌がって修繕をしなければ、老朽化により雨漏りや設備の故障などが発生し、既存の入居者が離れてしまうこともあります。

税金

不動産投資のデメリットの一つに、税金との戦いが挙げられます。メリットの節税と相反する項目であり、デメリットは主に所得税との戦いを指しています。また、不動産取得税、固定資産税、都市計画税といった不動産ならではの税金もあります。個人名義の売却では、短期譲渡税や長期譲渡税といった税金もあります。詳しくは改めて税金について解説します。

金利上昇リスク

今は空前の低金利の時代ですが、将来的には金利が上昇する局面もないとは言い切れません。その場合、ローン返済の利息負担が大きくなるというリスクが考えられます。そのため、金利上昇を見込んだシミュレーションを立てる必要があります。なお、融資審査は金利上昇リスクを織り込んだ上で行われています。

その他には、災害リスクも考えられますが保険での備えや投資エリアを分散するなど、対策法が整っています。

まとめ: 予め対策を講じればより成功率は高くなる

ご覧のとおり、不動産投資には主として「6つのデメリット」が存在します。事前にそれぞれのデメリットをしっかりと把握し、予め対策を講じることで、リスクを大幅に軽減、回避することができ、それだけで不動産投資の成功率は格段に高まります。繰り返しになりますが、不動産投資を成功させるために特に重要なのは物件の選定です。物件選びは慎重に行い、不動産投資を成功させましょう。

弊社は、これから不動産投資を始めたい方向けに、物件選びのポイントや不動産投資のデメリットに対する具体的な対策法を定期セミナーや勉強会でお伝えしています。サラリーマン大家さんをはじめ、多数の成功されている不動産投資家を講師に招いて開催していますので、ぜひご活用いただければ幸いです。

*2017年10月時点の記事です。

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