BLOG TO THE REALESTATE INVESTMENT

不動産投資とREITの相違点について

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • follow us in feedly

不動産に関連する投資としては、REITもあります。REITは、少額からも不動産に投資することができるので、個人でも気軽に不動産投資を楽しむことができるメリットがあります。
ただ、実際の不動産投資とREITには、大きな違いがあります。今回は、不動産投資とREITの相違点について、解説します。

REITとは

REITは不動産投資だと思っている方がいるかもしれませんが、それは違います。
REITとは「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取ったものです。訳すと「不動産投資信託」です。
つまり、REITは、不動産そのものに投資するのではなく、株式や債券に対する投資信託などと同じ、投資信託の1種です。
投資信託の仕組みでは、実際に投資をする投資運用業者による投資結果に投資をします。運用がうまくいったら、配当金を受けとることができたり、投資信託自体の価値が上がったりして、投資者に利益が還元される仕組みです。
REITを利用すると、投資者は、自分で不動産投資をする必要はありません。投資自体は、投資運用業者が行ってくれます。楽をして投資をしたい人にはとても向いている方法と言えます。

REITのメリット

REITは、昔からいろいろな商品が売り出されて売れ続けていることからもわかる通り、とても人気のある投資商品です。それだけ人気があるのは、以下のようなメリットがあるからです。

2-1.小口から投資できる
1つ目のメリットは、小口から投資できることです。多くのREITでは、1万円程度から投資することができます。
実際の不動産投資をしようとすると、最低でも数百万円はかかりますから、REITの方がかなり気軽に投資できることがわかります。
いろいろなものに少しずつ投資をしたいとか、投資資金はおこづかいの少しだけとか、大がかりな投資をするのは怖い、という人にも利用しやすいです。

2-2.運営をしなくて良い
REITの2つ目のメリットは、運用が不要なことです。運用自体は、投資運用業者が行うからです。
これに対し、実際に不動産を購入して投資しようとすると、いかに不動産管理業者に任せるとしても、物件の選定や最低限の状況確認、建物の管理や入居者管理、売買などについて、対応しなければなりません。こうした対応をせずに放置していると、不動産投資で収益を得ることは難しくなります。

2-3.手数料が安い
REITを購入するときには、1~3%などの手数料がかかることが多いです。あとは、年間1%程度の信託報酬手数料がかかったり売却時に手数料がかかったりすることもあります。
ただ、それ以上には手数料はかかりません。
不動産投資の場合には、不動産業者の仲介手数料や登記費用等がかかりますし、維持管理のランニングコストもあるため、コストや手数料は高くなります。

2-4.換金性が高い
REITの場合換金性が高いこともメリットとなります。
売却すると決めたら、翌営業日には売却することができます。
不動産投資の場合には、売り出しをして売り主を探して売買条件を交渉するなどの手続きが必要になるので、非常に長い時間がかかりますし、労力もかかります。

REITのデメリット

以上のようにREITには不動産投資にはないメリットがたくさんありますが、デメリットもあるので、注意が必要です。

3-1.元本割れのリスク
1つは、元本割れのリスクです。たとえばリーマンショックのときのことを思い出していただいたらわかりますが、当時、元本が半額以下になってしまったREITもたくさんありました。そのリスクは、常に頭に置いておかないと危険です。

3-2.レバレッジが効かない
不動産投資と比べたREIT最大のデメリットは、レバレッジがほとんど効かないことです。
不動産投資なら、頭金ゼロ円、フルローンでお金を借りて投資をすることもできますが、REITでは、総資産比50%程度までの借入しかできないことが多いです。つまり、2倍程度のレバレッジしか効かせられないということです。元手がある程度ないと、あまり利益を出すことができません。

3-3.何に投資しているのかわからない
不動産投資の場合、自分で良さそうな物件を選定して、自分の判断で投資をすることができます。これに対し、REITの場合、実際の物件選定や運用は投資運用業者が行いますので、投資家自身は、お金が何に投資されているのかわかりません。
運用状況が悪くても、理由を知ることもできないのは、大きなデメリットとなります。

3-4.工夫の余地がない
不動産投資であれば、オーナーの工夫によって物件価値を高めることができます。たとえば、リフォームをしたり入居率を高めたりして、資産価値を向上させられます。
これに対し、REITの場合、そもそも自分ではどういった物件に投資しているかわからないのですから、工夫の余地などあるはずがありません。
自分の目で見てしっかり判断して投資を進めていきたい人には、REITは向いていません。

以上のように、不動産投資とREITは全く性質を異にするものです。これから投資を進める際の参考にしてみてください。

SNSでもご購読できます。
PAGE TOP