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不動産投資におけるキャッシュフローの定義

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不動産投資ではキャッシュフローという言葉が頻繁に使用されています。
不動産投資で成功を収めるには、このキャッシュフローをよく理解しなければなりません。
日本語にすると「キャッシュ=現金」、「フロー=流れ」となり、お金の出入りや流れのことを指しています。
不動産投資においては、キャッシュフローを何よりも重要視しています。
物件を見極める際には、キャッシュフローがすべてと言っても良いでしょう。
しかし、キャッシュフローは様々な考え方があり、投資家によって計算法方が違います。
この記事では、キャッシュフローの計算方法ついてザックリと紹介します。

キャッシュフローは以下の計算式で計算します。

家賃収入-(ローン返済+各種経費+住民税・所得税)

しかし、もしあなたが他にも収益物件を所持していたり、何か事業を行っていたりする場合は、それらの経費や収益により税金が変わってきてしまうので上記の式だと正しいキャッシュフローではなくなってしまいます。

その場合は以下の計算式でキャッシュフローを計算してみましょう。

家賃収入―(ローン返済+各種経費)

上記の式で各種経費がおおよそ検討もつかない場合は、以下の式でキャッシュフローを計算してみて下さい。
経費(固都税・管理費・リフォーム・光熱費など)をおおよそ家賃の20%としています。

家賃収入―(ローン返済―各種経費20%)

もっと具体なキャッシュフローを知りたい場合は、空室が15%あると想定して計算しましょう。
物件が常に満室である可能性はありません。

満室時の家賃収入―(ローン返済―各種経費20%-満室時の家賃収入の15%)

なぜキャッシュフローが大切なのかというと、単純にキャッシュフロー=利益の見当がつくからで、キャッシュフローが良い物件を購入すれば、結果的に利益が現金で得ることができます。
まとまった現金が入れば、また次の物件を購入することも可能です。

そしてキャッシュフローが良いほど、利益が多く残ります。
キャッシュフローは不動産を購入する際のベンチマークともなる役割も持っているのです。

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