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2025年大阪万博開催決定で、大阪の不動産市場は変貌を見せるのか

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2025年に大阪市を会場にした、国際万博の開催が決定しました。万博が開催されれば、海外から数多くの観光客の来場が予想され、その経済効果も1兆円を超える金額になります。また会場の開発に伴い、交通などのインフラや周辺の宿泊施設、関連施設など多数の開発事業が展開されることが予測されます。
2020年の東京オリンピックの開催後には、日本への観光客が一時落ち込みを見せるとの予測もありましたが、2025年の大阪万博が開催決定したことで、もう一つ海外からの観光客を誘致するポイントが生まれたと言えます。
大阪市内の不動産市場に対し、万博開催は影響を及ぼすことがあるのでしょうか。そのポイントを考察してみました。

2005年愛知万博前後の愛知県の不動産市場は

今回の大阪万博では、国としては経済効果2兆円。海外からの来場者数は3000万人を見込んでいます。万博といえば記憶に新しいのは2005年に愛知県を舞台にして開催された「愛・地球博」でしょう。愛・地球博前後の愛知県の公示地価の変動は以下のようになっています。

2000年[平成12年] 16万7217円/m2 55万2786円/坪 -5.87% 下落
2001年[平成13年] 15万9349円/m2 52万6776円/坪 -4.71% 下落
2002年[平成14年] 14万8382円/m2 49万0520円/坪 -6.88% 下落
2003年[平成15年] 14万7263円/m2 48万6820円/坪 -0.75% 下落
2004年[平成16年] 13万9537円/m2 46万1281円/坪 -5.25% 下落
2005年[平成17年] 13万7188円/m2 45万3516円/坪 -1.68% 下落
2006年[平成18年] 14万3508円/m2 47万4409円/坪 +4.61% 上昇
2007年[平成19年] 16万0657円/m2 53万1097円/坪 +11.95%上昇
2008年[平成20年] 17万9817円/m2 59万4437円/坪 +11.93%上昇
2009年[平成21年] 16万8149円/m2 55万5866円/坪 -6.49% 下落

2000年から2005年にかけては落ち込みを見せていましたが、2006年からリーマンショックが起こる2008年までは上昇を続けており、その後一旦下落に転じています。愛地球博の開催により地価が上昇したという現象はなかったようですが、愛地球博の開催後でインフラなどが整備されたことにより、地価が上昇したと考えられるかもしれません。

もう一つ直接の舞台となった愛知県長久手市の公示地価を見てみましょう。

2000年[平成12年] 15万5250円/m2 51万3223円/坪 -2.81% 下落
2001年[平成13年] 14万8200円/m2 48万9917円/坪 -3.38% 下落
2002年[平成14年] 13万8140円/m2 45万6661円/坪 -6.40% 下落
2003年[平成15年] 12万5500円/m2 41万4876円/坪 -8.84% 下落
2004年[平成16年] 12万2000円/m2 40万3305円/坪 -2.74% 下落
2005年[平成17年] 11万8000円/m2 39万0082円/坪 -3.66% 下落
2006年[平成18年] 11万8250円/m2 39万0909円/坪 -0.14% 下落
2007年[平成19年] 12万1954円/m2 40万3155円/坪 +3.91% 上昇
2008年[平成20年] 13万1163円/m2 43万3598円/坪 +7.24% 上昇
2009年[平成21年] 12万7436円/m2 42万1277円/坪 -2.66% 下落

長くて市内も、も愛知県の公示地価全体の推移とほぼ同じような数字の動きを見せており、2005年までは下落を続けています。そして2006年から上昇に転じましたが、リーマンショックの影響が色濃くなった2009年は下落に転じています。

愛・地球博が開催されたことによる、直接的な公示地価への影響はあまり見られていません。

大阪万博が開催される大阪市此花区の市況

今回大阪万博が開催される場所は、大阪市此花区の夢洲という埋立地になっています。これは昭和から開発が続けられてきた埋立地であり、大規模の展示会場の設置などが検討されていた場所でしたが、その計画も空白になり、悪く言ってしまえば計画倒れの状態で放置されていた場所です。しかし、今回の大阪万博の会場に選ばれたことにあり地価に影響が出て行くことが予想されます。
此花区の公示地価ですが
2013年[平成25年] 20万2375円/m2 66万9008円/坪 -1.30% 下落
2014年[平成26年] 20万1050円/m2 66万4628円/坪 -0.45% 下落
2015年[平成27年] 20万0250円/m2 66万1983円/坪 -0.22% 下落
2016年[平成28年] 19万7888円/m2 65万4178円/坪 +0.08% 上昇
2017年[平成29年] 19万8300円/m2 65万5537円/坪 +0.17% 上昇
2018年[平成30年] 19万8555円/m2 65万6382円/坪 +0.16% 上昇

ここ5年の公示地価を見ていると、花区内の相場はほぼ変動がありません。5年前の水準よりわずかに下落しています。万博開催が決定したことによる影響は当然出ていませんが、これからどう推移していくかが気になるところです。
大阪市内の湾岸エリアは東京の湾岸エリアと比べると、総じて公示地価が安く、東京のお台場のようなブランドが確立していません。それだけに今回の万博により、大阪の湾岸エリアがブランド化し、タワーマンションの建設などを誘発して、一大ウォーターフロントになる期待が高まります。

大阪万博開催で影響が出そうなエリア

直接の会場になるのは夢洲エリアですが、夢洲にアクセスが容易な路線やエリアに需要が生まれ不動産市場への影響が出ることが予測されます。夢洲への乗り入れ路線は現時点ではなく、道路でのアクセスしかできません。
大阪メトロ中央線の駅として、夢洲駅の建設が予定されているため、大阪メトロ中央線沿線が今後地価上昇の見込みが高くなっています。万博の開催そして万博の開催に伴う、カジノを中心とした統合型リゾート施設(IR施設)の併設などで、大きく観光事業が発展し、外国人向けのタワーマンションなどの建設も行われるかもしれません。

愛地球博の時は不動産市場への影響は見られませんでしたが、もともと観光需要では愛知と大阪には大きな差があります。
特に今回は万博会場だけではなく、カジノなどIR施設の開発も予定されているので、元々観光需要の高い大阪がさらに活性化する可能性が見込まれています。
人口減少により不動産投資市場としての価値が下落すると見られている大阪ですが、この万博の影響により、一転日本の中でも不動産投資が大変活発なエリアになる可能性を秘めています。

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