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重層長屋のメリットとデメリット

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中古の一棟アパートを買う時には、重層長屋と言われる形態のアパートを購入することで、様々なメリットが生まれます。そこで、重層長屋アパートのメリット、購入する時の注意点などをここではピックアップしてみました。

特殊建築物に該当しないので、法律の成約を受けにくい

まず、アパートには2種類の形態が存在することをご存知でしょうか。集合住宅の形態として、共同住宅と長屋の2つが挙げられます。共同住宅は共有部の多さに特徴があり、特殊建築物という建築基準法上の建物に該当します。特殊建築物の所有は役所などへの届出が必要であるため、法律上の制限を受けます。例えば、東京都や横浜市では、旗竿地などの奥まった場所にアパートを建てることができません。
特殊建築物は道路への立地面積が広く、余裕がある敷地に建てられる傾向があるため、価格が高くなってしまいます。価格が高くなると、中古物件でも利回りがやや低めになります。
それに対し、重層長屋は共用部分が狭く、それぞれの部屋が独立しています。共有の玄関から室内に入るのではなく、玄関が通路に面して別個に設置されています。玄関ホールや廊下に割く面積も狭くなっています。
悪条件の立地でも重層長屋を建てられるため、十三長屋のアパートは価格が安いことが多いのです。

敷地面積に対し、部屋を広く取ることができる

また、重層長屋は敷地の余裕分などの制約を受けるケースが少ないです。共同住宅では、
『路地からの幅員が4メートル以上必要』などの制約が設けられていますし、建物の内外部に避難経路を確保しておかなければいけません。
しかし、重層長屋であれば、避難経路として確保するべきスペースもわずかで済むため、建築時に建物面積の大半を居住部分に割り振ることができます。建築価格や土地の調達価格に関係なく部屋の数を多くしたり、部屋の面積を広くしたりできますので、収益率が高くなります。
利回りが比較的高い中古物件を調べてみると、大半が重層長屋です。共同部分が少ないこと、建物の設備や構造がシンプルであること、管理費がかからないことなど、様々なメリットが数えられます。

集合入り口がないので防犯性に難がある

一方、重層長屋にデメリットがないわけではありません。まず、共同の玄関が設置されていないため、オートロックや防犯カメラなどを設けることが難しいです。さらに、外部から室内の様子が丸見えになってしまうこともあります。
住人が何時ぐらいに帰宅しているのか、どのような手順で鍵を開けているのかなど、不審者が外部から観察しやすいのです。そのため、女性向けの住宅としてはやや、防犯性に不安が残るでしょう。
防犯対策として、玄関を道路側に面していない場所に設置する、外部から視認できないように玄関が並ぶ廊下側に高い壁を作る、視線の遮蔽物を置く、などが必要になります。その他、玄関にモニター付きインターホンの設置、階段からそれぞれのフロアの廊下に侵入可能な場所には人を察知するセンサーライトの設置など、不法侵入者を防ぐ対策が必要になるでしょう。

入居者にとって安心して住める家であることは大変重要です。自分のコスト面ばかりを重視するあまりに格安物件や防犯性の低い物件を買うのではなく、入居者の気持ちに立って防犯設備を設置しなければ、せっかくアパートを購入しても入居者が決まらないこともあります。
重層長屋の購入では、その点によく注意しましょう。

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