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賃貸併用住宅は、賃貸部分の家賃収入を見込み年収にできる?

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賃貸併用住宅を新築で建てる時の問題点の一つに、建築費が高くなってしまう点があります。水回りなどの設備を賃貸に出す部屋の数だけ設置しなければいけないため、自宅部分だけでは済まなくなります。そのため、個人住宅よりも建築費が高騰することは避けられません。

それでもRC造など、できるだけ高品質な物件を建てたいのであれば、出来る限り多額の融資を受け、高価な賃貸併用住宅にしたいと思うでしょう。
一般的な投資用物件の建築に際しては、年収以外に物件の収益性や担保としての資産価値などが加味され、年収の10倍以上の融資を受けることも可能です。

賃貸併用住宅の場合も、そういった収益性を加味した融資が受けられるのでしょうか。

1.住宅ローンを利用しているので収入は加味されないことが多い

結論を言ってしまうと、賃貸併用住宅の建築において、物件の収益性を自分の年収にプラスして融資を受けることは概ね難しいです。
例えば、現在の年収が600万円で、見込みの年間家賃収入が200万円だとします。合計800万円の収入を担保に6,000万円の融資を受けたいと思っても、住宅ローンの審査において見込みの年間家賃収入を考慮に入れない金融機関は多いのです。
限界まで融資を受けたいと思っても、年収600万円の8倍程度に相当する5,000万円弱がやっとというところでしょう。住宅ローンでは物件の収益性ではなく、債務者本人の属性が見られます。年収がそれほど高くない人の場合、新築で品質の良い賃貸併用住宅を建てるのは難しいと言わざるを得ません。

2.自宅部分と賃貸部分で別々のローンを利用する

どうしても多額の融資を受けて賃貸併用住宅を建てたいのであれば、自宅部分と賃貸部分で別々のローンを利用することを考えてみましょう。
つまり、自宅部分に関しては住宅ローン、賃貸部分に関してはアパートローンなどの投資用ローンを金融機関に申し込むのです。
この場合、債務者本人の年収や属性よりも、物件の収益性や担保能力を加味した融資が受けられるようになります。住宅ローン単体よりも多額の融資を受けることが可能になり、賃貸部分に資金をより多く投下できるようになります。
ただし、この方法では、賃貸併用住宅の最大のメリットである、金利が低くて返済年数を長く設定できる住宅ローンの利点が失われてしまいます。
住宅ローンを利用して無理なく投資を始められるのが賃貸併用住宅のメリットの一つですから、そのメリットが失われてしまっては本末転倒と考える方もいるでしょう。

3.土地を最初から所有しているのであれば、金融機関によっては相談に乗ってもらえる

賃貸併用住宅の建築では土地ごと購入しますので、多額の融資を受けるのは難しくなります。また、投資用ローンを別に用意して高額な建物を建てること自体、返済リスクを高めてしまいます。
しかし、既存の土地に新築の賃貸併用住宅を建てる場合は別です。土地を既に所有しているわけですから、立地によっては担保能力が高いことがあります。
所有する土地を担保に設定し、金融機関に条件の良いローンの相談を持ちかけることもできるでしょう。土地の立地条件が良ければ、かなりの融資額を引き出すことも可能です。
元々、賃貸併用住宅は高額になってしまうため、所有する土地に建てる、家を建て替えて賃貸併用住宅にする人が多いです。
土地を持っていない人は中古の賃貸併用住宅を購入するのが良いでしょう。土地を持っている人は新築で賃貸併用住宅を建て、収益面と投資の安全面を両立させましょう。そうすれば安定した賃貸併用住宅経営を進めていきやすくなります。

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