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賃貸併用住宅は、相続時にも有利になる!その理由は

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賃貸併用住宅は住宅ローンが利用できるなど、金銭面でのメリットが得られる住宅です。収益が得られる、支払う金利が安いなどのメリットの他にも、実は相続でも有利になるなどの大きなメリットがあるのです。その内容を見ていきましょう。

1.土地を相続する場合、用途により評価額が異なる

土地を親族などから相続する場合、一定額の控除後に相続税が発生します。例えば、現在の相続税は、相続を受ける人数×600万円+3,000万円が控除枠ですので、妻と子供2人に資産を相続させる場合、相続税は4,800万円まで非課税です。
しかし、それ以上の資産を相続しますと、相続税が発生してしまいます。
現金を相続する場合、相続税の計算は非常に簡単です。
そこで、問題になるのが不動産です。不動産価格は相場や市場の影響を受けて変動します。土地の評価額の計算は困難で、基本的には相続時の地価で計算します。
正確な地価は不動産鑑定士などに頼まなければ出ませんが、相続税評価額の見当をつけるのであれば、国土交通省のウェブサイトに掲載される路線価を調べてみましょう。
路線価では、道路に面した土地1平方メートルあたりの値段を調べることができます。
特定の道路に対して1平方メートルあたり10万円である場合、200平方メートルの土地を相続すれば、相続税評価額が2,000万円となります。
また、土地の用途によって評価額が変わります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm
土地は宅地、田、畑、山林などの用途によってそれぞれ係数が設定され、宅地は評価額が高くなる傾向にあります。逆に、田んぼや畑などの農地、山林は評価額が低くなる傾向にあります。

2.建物の評価額は固定資産税評価額と同等になる

路線価を調べれば、土地のおおよその評価額を計算できます。それに対して建物の評価額はどのようになっているのでしょうか。
先ほどのページを見ると、建物の評価額は以下のように記載されています。

>固定資産税評価額に1.0倍して評価します。 
したがって、評価額は固定資産税評価額と同じです。 

毎年4月から5月にかけて、固定資産税の納付書が送られてくるはずです。納付書には土地と建物それぞれの固定資産税評価額が記載されていますから、建物の固定資産税評価額は納付書で確認しておきましょう。

3.建物を賃貸に出していると評価額が下がり、相続税も安くなる

賃貸併用住宅が相続時に有利であること、これこそ今回一番のポイントです。
先ほどの国税庁ホームページからの引用になりますが、以下のような記載があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602_qa.htm#q2
>Q.アパート等の貸家の用に供されている家屋の評価はどのように行いますか。<

>A.課税時期において貸家の用に供されている家屋は、その家屋の固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を乗じた価額を、その家屋の固定資産税評価額から控除して評価します。具体的には、家屋の固定資産税評価額が1,000、借家権割合が30%である地域、賃貸割合が100%である場合、1,000-1,000×30%×100%で財産評価額は700となります。<

借家権割合とは家を賃貸に出している場合、相続税評価額から引かれる割合の数字です。東京都内の場合、賃貸物件は居住用物件よりも相続税評価額が30%低くなります。そして、賃貸割合とは相続時に貸し出している部屋の割合を示す数字です。5部屋所有して4部屋貸し出していれば、賃貸割合は80%です。
つまり、相続税評価額が4,000万円の賃貸併用住宅を所有する場合、賃貸部分の割合が40%、稼働率が80%であれば、
4,000万×60%=2,400万円が自宅部分の評価額、4,000万×40%=1,600万円が賃貸部分の評価額になります。
そして、賃貸部分の評価額は1,600万-(1,600万×30%(借家権割合)×80%(賃貸割合))=1,216万円です。つまり居住用不動産よりも相続税評価額が384万円も下がるのです。

このような税金面のメリットもよく覚えておきましょう。

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