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空室保証サービスとサブリース契約の違いとは

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不動産経営を行う上で、空室リスクは大きなリスクになってきます。その空室リスク対策として、不動産会社が提供するサービスの中に、空室保証があります。この空室保証は、サブリース契約と内容は似ていますが、実態は大きく異なっています。
そこで、空室保証サービスの内容と、サブリース契約の違いを探ってみましょう。

空室保証サービスとは

空室保証サービスとは、毎月、一定額の保証料を支払うことで、空室が発生した時に本来得られる家賃の90%程度を、空室保証会社から保証してもらうサービスです。
例えば、家賃10万円の部屋を運営して、毎月の保証料として5,000円を支払っていたとします。そして、その1年間のうち、2ヶ月間がタイミング悪く空室になっても、2ヵ月分の家賃20万円のうち、90%分に当たる18万円が立て替えられます。上の例では、年間に支出する保証料は6万円になりますが、大家は差し引きで12万円を受領できるのです。

空室保証サービスとサブリース契約の大きな違い

空室保証サービスとサブリース契約の大きな違いは、空室が発生しなければ、大家は家賃を満額受け取ることができる点です。サブリース契約は、空室の発生の有無に関わらず、毎月、手数料として家賃の15%から20%程度の料金を支払うことが一般的です。家賃10万円の部屋でサブリース契約を結んでいた場合、手数料として毎月2万円を支払うことになりますが、年間の家賃収入は、空室の発生期間にかかわらず96万円です。
一方で、空室保証サービスの場合は、年間を通して満室状態であれば、満額の家賃収入120万円から保証料6万円を差し引いた、114万円が最終的な収入になります。
仮に、3ヶ月間、空室が発生した場合は、3ヶ月分の家賃の90%、つまり、27万円が保証されますので、年間の収入は111万円です。
収入額で見れば、空室保証サービスの方が、サブリース契約よりも大家の手取り額が増えます。ただし、サブリース契約は、客付けサービスや物件管理サービスなどがセットになっていることが多く、大家としては手間がほとんどかかりません。
空室保証サービスでも、それらのサービスがセットになっているものがあります。まずは、空室保証サービスを提供している会社に、保証内容やサービスの詳細を聞いてみると良いでしょう。

空室保証サービスの注意点

サブリース契約においてよく問題になるのが、契約の内容次第では、更新時の家賃の値下げや、高額な修繕費を定期的に行わなければいけない点です。また、最悪の場合、サブリース契約がセットになって家賃が保証されていたため、サブリース会社の倒産によって、保証がムダになってしまうケースが生じます。
更に、家賃はサブリース会社が設定しますので、実際に、大家はどの程度の家賃で部屋を貸しているのか、わからないことがあります。
空室保証サービスは、大家が基本的に家賃を設定して、空室保証サービスを提供する会社との相談の中で保証料の額、また、オプションとしてどのようなサービスを付けるのか、決定していきます。そのため、大家は、きちんと自分の物件の運営状態を把握できます。
また、仮に、空室保証サービスの会社が倒産してしまっても、損失は年間の保証料程度にすぎませんので、そこまで大きなダメージにはなりません。
ただし、こちらも経年によって家賃の値下げを検討しなければいけませんし、空室保証に関しては、免責期間が設定されていることが多いです。免責期間が1ヶ月であれば、空室が発生した最初の1ヶ月間は、保証金を受け取ることができません。2ヶ月目から、初めて保証金が発生するのです。
できるだけ免責期間が短く、また、家賃に対して保証の割合が高い空室保証会社を選ぶようにしましょう。

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