BLOG TO THE REALESTATE INVESTMENT

確認しておきたい基礎知識!不動産の融資期間は耐用年数に左右される

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • follow us in feedly

不動産投資を拡大するには、積極的に金融機関から融資を受けることが必須です。融資を受ける際には、物件の収益性だけではなく、物件の耐用年数も影響してきます。融資を受ける際の基礎的な知識として、物件の構造別耐用年数をチェックしておきましょう。

建物の構造ごとの耐用年数とは?

アパートやマンションの工法には様々なものがあります。一般的には、いわゆるRC造と言われる鉄筋コンクリート造、鉄骨造や軽量鉄骨造、木造などがあります。
それぞれの工法によって法的に定められた耐用年数があり、
RC造は47年、鉄骨造は34年、木造は22年、軽量鉄骨は19年となっています。
ただし、この年数が経過したら建物が使えないわけではなく、建物が機能を損なうことなく利用できる期間の、大まかな目安として設定されています。
そして、金融機関も、耐用年数を目安として融資期間を決定する傾向があります。

耐用年数が長い物件ほど融資期間が長くなり、キャッシュフローが良くなる

基本的には耐用年数が長い物件ほど、賃貸住宅としての機能を長期間損なうことなく利用できますので、融資期間が長くなります。
つまり、マンションなどのRC造物件を購入すれば、35年から40年ほどの長期融資が受けられます。一方で、築10年の中古物件を購入すれば、それだけ耐用年数が短くなりますので、設定できる返済期間は10年短くなってしまいます。
木造物件の場合は耐用年数自体が22年ですので、20年以上の長期融資はなかなか難しくなりがちです。
融資期間が長くなれば、毎月の返済金額が少なくなりますので、キャッシュフローが良くなります。また、返済金額が減少することによって、家賃収入が減ってローンが返済できなくなるリスクも抑えられます。

中古物件でも、耐用年数は少し延長される

一方、木造物件の場合、築25年などの築深物件を購入するケースもあります。その物件では融資が全く受けられないのかと言うと、必ずしもそうとは限りません。収益性が確保されていて、立地条件が良ければ、十分に融資を受けることが可能です。また、耐用年数をオーバーしていて十分な返済期間が設定できないかと言うと、そういうわけでもありません。
耐用年数を経過した中古物件の場合、以下のような計算式によって耐用年数が設定されます。
耐用年数×20%
つまり、木造では4年、RC造では9年程度になります。あまり長期の返済期間を設定できませんが、融資が不可能というわけではありません。

木造、軽量鉄骨造物件のアパートは日本政策金融公庫の利用を検討しよう

しかし、それでも耐用年数の短い木造物件や軽量鉄骨造物件は、融資においてあまり有利な条件ではないことに変わりありません。
特に、メガバンクなどはあまりアパートに融資したがらない傾向がありますから、他の金融機関を探さなくてはいけないでしょう。場合によっては、金利の高いノンバンクからの融資を受けざるを得ないケースもあります。
そんな時に心強い味方になってくれるのが、政府系の金融機関である日本政策金融公庫です。最長の返済期間は20年程度とあまり長くありませんが、日本政策金融公庫を利用して価格の安い木造物件を買えば、毎月の返済リスクが十分に抑えられます。
そして、金利自体も若年層や高齢者、女性であれば1.5%からです。稀に見る好条件と言えるでしょう。木造物件の中古アパートなどを中心に投資を拡大したいのであれば、日本政策金融公庫を利用できるように、きちんと物件運営の実績と返済実績を積み重ねましょう。そして、法人もしくは個人事業主として毎期連続して利益を上げれば、融資の可能性は高いでしょう。

SNSでもご購読できます。
PAGE TOP