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確定申告シーズン到来 不動産投資でも損益通算できないケースとは?

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毎年2月後半から3月前半にかけて、確定申告のシーズンが到来します。不動産所得がある人は、所得の額を申告して納税額を確定させなければいけません。また、不動産投資をしていて本業の所得がある人は、不動産投資が赤字であれば、損益通算を行うことで払い過ぎた所得税や住民税の還付を受けることができます。
いずれにせよ、納税は国民の義務です。不動産所得が20万円以上発生した人、不動産投資を何らかの形で行っている人は、確定申告を行う必要があるのです。
ワンルームマンション投資では、「不動産投資では必ずしも利益が出るとは限りませんが、損益通算をすれば節税対策できます」と謳う業者が存在します。間違いではないのですが、不動産投資で赤字が出た場合、給与所得から損益通算ができると思いこむのは危険です。
不動産投資の赤字分を損益通算できないケースをここではお伝えします。

1.不動産所得が赤字の場合、土地の支払い金利は経費にできない

まず、不動産所得が赤字の場合、土地に支払っている金利支出は経費にできないことを知っておきましょう。
国税庁のホームページに記載されています。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1391.htm

>不動産所得の金額の損失のうち、次に掲げる損失の金額は、損益通算の対象となりません
>不動産所得の金額の計算上、必要経費に算入した土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額 
仮に資金の大半を借り入れによって調達し、購入代金の大半を土地代に充てて古い一棟アパートやマンションを購入したとしましょう。その場合、多額の金利が発生します。しかし、建物の築年数が耐用年数以上であれば、購入費用のうち建物分は一定額に収まり、金利はごくわずかになります。
金利の大半が土地分に充てられますが、国税庁のサイトから引用したように、年間を通じた不動産所得が赤字であっても、土地分に発生した金利は経費にできません。
確定申告書には、土地分に支払った金利も経費として挙げてしまいがちですが、それは誤りです。税理士によくチェックしてもらいましょう。

2.別荘など居住用でない物件の赤字は損益通算できない

仮に給与所得が1,000万円で、不動産所得が100万円の赤字の場合、年間の所得を900万円にできると考えがちです。不動産投資で発生した損失は、すべて給与所得と損益通算できると思い込んでいるからです。
しかし、損益通算ができるのは、居住用に貸し出している不動産のみとなっています。
先に挙げた国税庁のホームページにも以下のような記載があります。

>不動産所得の金額の損失のうち、次に掲げる損失の金額は、損益通算の対象となりません。

>別荘等のように主として趣味、娯楽、保養又は鑑賞の目的で所有する不動産の貸付けに係るもの 
居住用の部屋ではなく、余暇や娯楽を楽しむため、鑑賞目的で所有する別荘のような不動産は、年間所得が赤字でも給与所得と合算して経費にできないのです。
「別荘も不動産の一つだ。所得が赤字だったら損益通算すればいい」と考える人がいます。しかし、実際の確定申告で別荘運営による赤字を申告すると、窓口で注意を受ける可能性が高いです。

3.国税庁のホームページでチェックを。税務署は必ずしも当てになるとは限らない

上記の2つのポイントは、いずれも国税庁のホームページから引用した内容となっています。当然といえば当然ですが、税金に関するすべてのことは国税庁に確認すればわかりますし、国税庁が言うことであれば間違いありません。
反面、これは体験談になりますが、税務署の職員が必ずしも正しい不動産や税金の知識を持っているとは限りません。窓口業務がパートの人間ということもありますし、税務署の人間と言っても税理士ではありませんので、税金のエキスパートとは限らないのです。
一度窓口の職員から確定申告書にOKが出ても、翌年も同じ内容で確定申告をした場合に別の職員からNOと言われる可能性もあるのです。
確定申告の時には税金のエキスパートである税理士に申告書をチェックしてもらったり、確定申告そのものを任せたりするのが良いでしょう。

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