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新築物件の注意点 キャップレートとは

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不動産投資を始める時には、新築・中古物件の購入次第で運用の方針も大きく変わってきます。新築物件を購入する時はキャップレートという数字に注意するようにしましょう。

キャップレートとは還元利回りの数字を指す

キャップレートとはその物件を購入して1年間運営した場合、最終的に自分の手元にどれくらいのお金が残るのかを指します。例えば1年間に800万円の家賃収入があり、経費や税金などで300万円控除されていれば、最終的に手元に残るお金は500万円です。仮にこの物件を1億円で購入していた場合のキャップレートはパーセンテージで表すと5%になります。

売却する時にはキャップレートの数字が高くないと売れない

同じ立地や広さでも、新築物件は中古物件より価格が高くなります。 それは新築プレミアムとして建物を建てた業者の利益が上乗せされているためであり、また賃貸に出す時は新築プレミアム効果で高い家賃を設定できます。そのため新築物件であれば当初の利回りが低い数字でも買い手はつきます。
しかし中古物件で利回りが低い物件は非常に売れにくいです。 都内の新築物件であればキャップレートが2~3%でも売れることはあります。 しかし中古物件として売り出す時はキャップレートの数字が2~3%ではまず売れないでしょう。質の良いマンションだとしても5%以上の数字は必要です。

新築物件でインカムゲインを出すのは難しい

また新築物件は価格全体における建物の割合が大きく、土地価格の占める割合が小さいので、売却する時に当初の購入金額と比べると価格の下落幅が大きくなってしまいます。さらにもう一つの弱点としては、減価償却期間が長くなって1年間に計上できる減価償却費が減り、節税効果もあまり期待できません。
このように収益性で見ていくと、新築物件は中古物件よりも利回りの数字が悪くなり、インカムゲインを期待するのはなかなか難しいのです。
そのため新築物件を購入する時はある程度、都心で常に需要のあるエリアを選びます。そうして地価が値上がりすれば、キャピタルゲインに期待が持てます。新築物件はキャピタルゲインを見込める場所で購入した方が良いでしょう。
しかし不動産投資の初心者の場合は、土地相場の推移を予測するのが困難です。キャピタルゲイン狙いで成功を収めるのは簡単なことではありません。
初めての不動産投資にはインカムゲインを着実に狙える、ある程度建物の価値が下がった中古物件を購入すると良いでしょう。

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