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元利均等返済方式と元本均等方式の違いとは?

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アパートローンの融資を受ける時には、返済方法として元利均等返済方式と元本均等返済方式のどちらかを選ぶことになります。投資初心者の方にとってはそれぞれの返済方式のどのような特徴があり、どういったメリットデメリットがあるのかがわからない人もいるでしょう。そこで二つの返済方式の違いをここでは説明していきます。

元利均等方式とは

元利均等方式とは毎月返済する金額が、最初から最後までずっと一定の金額になる返済方式です。例えば2,500万円を金利2.5%、返済期間20年で融資を受けた時には1回目の返済から239回目までの返済までずっと返済金額は132,475円です。最後の240回目のみ残滓を一括返済する形になります。
ただその内訳は1回目と239回目では大きく異なります。1回目の返済金額では元本返済が80,392円で、金利返済分が52,083円です。239回目の内訳は元本が131,925円、金利はわずか550円です。
このように初期は金利返済負担が大きいため、なかなか元本を減らせません。

元本均等方式とは

元本均等方式は元本の返済金額が常に一定であり、金利返済分が返済回数によって違ってくるという返済方式です。
先ほどと同じ例に挙げて見ると
1回目の返済の場合、返済総額は156,249円、そのうち元本は104,166円。金利は52,083円です。そして239回目の返済は返済額が104,600円、元本は変わらず104,166円、金利は434円です。
元利均等方式と比べると毎月の返済額が多くなりますが、元本を減らせるスピードも早くなることも分かるでしょう。そして元本の返済が進んでいくことに金利分の支払いも減っていきます。

元利均等方式と元本均等方式どちらを選ぶべきか

最終的な返済額を比較してみると先ほどの例ならば
元利均等方式は約3,179万円。一方を元本均等方式は3,127万円です。元本均等方式の方が最終的な返済総額は少ないですがそれほど大きな差にはならないとも言えます。
比較してそれぞれのメリットを見ると、
元利均等方式=返済が毎月一定なので返済契約が立てやすい
元本均等方式=最初の返済は苦しいが返済が進むごとに楽になっていく
という点になるでしょう。
どちらを選んだ方がいいかですが、初心者の場合は基本的にはリスクを避けるために元利均等方式を選んだ方が良いでしょう。不動産経営に慣れておらず客付けがうまくいかない状態で返済金額の負担が大きいと、ローン返済リスクに繋がってきます。
もちろん不動産物件の家賃収入は経年で徐々に減っていくので、家賃収入減に合わせて返済金額も減っていく元本均等方式の方が良いという考え方もありますが、万全のリスク対策を臨みたいというのであれば、元利均等方式の方がリスクを減らせます。

もし早めに元本をどんどん返済したいのであれば元利均等方式で一旦融資を受け、後に繰り上げ返済をして行くという手段があります。
投資初心者の場合、とにかく不測の事態に対して最低限の返済で済むような対策をしておくべきです。そしてキャッシュフローの余裕と状況を見て返済のペースを速めるという対策を取っておくのが良いでしょう。

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