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個人投資家は不動産の購入を年の後半にしたほうが良い?

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不動産を購入すると、様々な税金が課されます。税金は不動産事業の経費として計上できますが、あまりにも税金が課税されてしまうと年間の収支が赤字になってしまいます。
ちょうど黒字が0になる程度でしたら問題ないのですが、赤字を一つの年に集中させてしまうのは、節税の観点から言えば大変もったいない話です。そこで、不動産取得税の納税タイミングをずらす事を考えてみましょう。

投資用物件の場合、不動産取得税はバカにならない金額になる

不動産を取得すると必ずかかる税金には、
・登録免許税
・印紙税
・固定資産税及び都市計画税
・不動産取得税
があります。不動産取得税は不動産を取得した際に、一度だけ徴収される税金です。
ただ、住居用に不動産を取得した場合、不動産取得税の軽減措置がありますので、それほど大きな税額にはなりません。しかし、投資用物件として購入した場合は、軽減措置が行われませんので、大きな税額になってしまうのです。
場合によっては数10万円、100万円を超えるケースも考えられます。決して無視できる金額ではありません。

特に、不動産を購入した年はオーナーチェンジでもない限り、家賃収入は少ないです。それでも登録免許税がかかりますので、個人投資家の場合は収支が赤字になりやすいです。
赤字になると給与所得と損益通算できるメリットがあるのですが、すでに個人事業主として独立している人の場合、給与所得がありませんので損益通算ができません。

不動産取得税は経費にできるので、2年目に発生するようにしたい

損益通算ができないと、給与から所得税を還元してもらうことができず、ただ単に赤字が発生するだけになってしまいます。そこで、不動産取得税のタイミングを翌年にずらすことで、税金という名の経費を分散しましょう。
物件購入一年目の不動産収入が50万円で、経費が100万円、2年目の不動産収入が70万円で、経費が20万円という状態を考えてみます。
このケースでは、一年目の所得税はゼロですが、2年目は一定の金額が想定されます。
しかし、1年目の収入が50万円で経費が50万円、2年目の収入が70万円で経費が70万円の相殺であれば、所得税は発生しませんので節税が可能です。
このようになれば、不動産取得税の納税タイミングをずらすことに意味が生まれます。

不動産取得税がいつ請求されるのかは読みにくいが、請求書が来た年の経費にする

不動産取得税についてですが、一般的には不動産を購入してから半年後ほど、税務署から納税通知書がくると言われています。ただし、厳密に「何ヶ月後に請求」という規定がないため、半年では来ないことがありますし、半年より前に来ることもあります。また、場合によっては、購入から1年以上も経って届くケースもあるということです。
通知のタイミングが読めない以上、年の後半に不動産を購入すれば、翌年に納税を延ばせるとは必ずしも断言できません。しかし、少なくとも年の1月に不動産を購入すれば、年内に通知が届く可能性はかなり高いと考えられます。
逆に、10月や11月に不動産を購入すれば、年内にはまず来ないものと思われます。

不動産取得税は、納税したタイミングで経費になるのではなく、通知書が来て金額が確定した段階で経費が発生することになります。そのため、自分がいつ納税したかということではなく、12月に通知書が来て翌年の1月に払ったとしても、12月の時点で経費に含めなければいけない点に注意しましょう。

もちろん、青色申告で納税していれば、個人事業主でも3年間の損失繰越が可能になりますので、損失をコントロールする形で節税できます。
一方、白色申告の人は損失の繰越ができません。不動産取得税の納税時期をずらすことは、節税において大きなポイントになってきます。

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