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中古戸建投資に魅力はあるのか?

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不動産投資の手法の一つに、中古戸建投資があります。投資手法としては、古くなった住宅を購入してリフォームを施し、物件の価値や魅力を上げて子供がいる世帯などに貸し出します。中古戸建投資のやりやすさと魅力、また、実際に個人投資家向きの手法なのか、考えてみましょう。

子育て世帯数は減少する見込みである

まず、中古戸建投資のターゲットを考えてみましょう。基本的に戸建物件に住む人は、子供のいる家族です。中古戸建は面積が広く、部屋数が多いため、人数が多い世帯向けの住宅となっています。そのかわり、立地面は駅から離れていることが多く、駅から10分以上、もしくは、徒歩圏内にないこともあります。ただし、駐車スペースはほぼ確保されていますので、車を持っている世帯に対しては十分に訴求力があります。
一方、現在の日本の人口は少子化の傾向にあり、その傾向に歯止めが利かない状態です。戸建てのターゲットとなる子育て世帯の数が、どんどん減っていることも知っておきましょう。

土地に価値があれば、融資が下りやすい

戸建の場合は土地もセットになっていますので、土地に価値があれば融資は下りやすいです。中古物件の場合、戸建は木造であることがほとんどで、耐用年数である22年を過ぎれば、建物の価値はほとんどなくなってしまいます。建物の取得と同時に、100平方メートル以上を超える土地の取得が可能なケースも多いので、地価=融資の額だと思っておきましょう。
その点では、区分マンション投資などの土地をほとんど取得できない投資よりも、メリットは大きいと言えます。

一旦入居が決まれば長く住み続けるが、客付けは難しい

また、戸建投資の特徴として、客付けの難しさ、そして、一度入居が決まった後は家族が長く住み続ける、などが挙げられます。
先ほど挙げたように、現在、日本では子育て世帯がどんどん減少しています。また、子供がいる世帯でも1~2人のケースが多く、3人以上いる家庭はかなり稀です。そのため、あまり広い住宅を必要としません。
また、4人家族であれば、70~80平方メートル程度の小さなマンションでも十分に住めます。
そのため、駅から離れた戸建に住むよりも、駅に近くて利便性の高いマンションへの入居を好む人が増えています。
ただし、一度客付けができれば、そこから頻繁に引っ越すことはありません。特に、小学生など義務教育中の子供がいる場合、引っ越しに伴う転校が子供の成長に悪影響を及ぼすことがあります。また、子供がいると必然的に荷物が増えますので、面倒な引っ越しを避ける世帯が増え、義務教育期間中のおよそ10年間は引っ越しを考えない家庭が大半を占めるでしょう。結果として安定した入居が見込めます。

融資の受け安さでいえば、一棟アパートの方が良い

総合的に見て中古戸建投資の魅力は、
・長く入居が見込める点
・土地を取得できる点
だと言えます。ただ、子育て世代が減っている以上、仮に今需要があっても、将来的な出口戦略の面で不安があります。
その意味では、やはり、一棟アパート投資の方がリスクは少なく、運営が容易だと言えます。一棟アパート投資であれば、土地も戸建同様に取得できますので、融資が下りやすいです。また、短期の入・退去が発生しますが、家賃相場が比較的安く、入居は決まりやすいです。
更に、直近で大規模な修繕の必要がない築浅の一棟アパートであれば、20年・30年と長期間にわたって安定した収益が見込めるでしょう。
都心で築浅アパートを探すのはなかなか難しいかもしれませんが、郊外エリアの駅に近い場所、また、地方でも中心都市に近い場所であれば、まだまだ人口も多いので、安定したアパート運営ができます。一棟アパート投資に目を向けてみてはいかがでしょうか。

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