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アパートの出口 そのまま売る?更地にする?

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古い中古アパートを持っている場合、修繕をしてそのまま賃貸物件として使い続けるのか。それとも建て直しをして新築物件の運営をするのか、また売却して現金を手に入れて他の投資や他の物件の購入を考えるのか。所有する不動産に対して色々な活用法を考えなくてはいけません。そこでもし売却をするとしたら、そのまま収益物件として売却するのかそれとも一旦更地にしてから売るのが良いのかを考えてみましょう。

更地にして売るためには住人を退去させなくてはいけない

基本的にはアパートが建っていて売却する時には、そのまま収益用の一棟物件として売却することが多いです。
その理由は、そもそも一人でもアパートに住んでいる入居者がいた場合、物件を勝手に売ることができないからです。日本の法律では借主の権利が非常に大きいため、貸主の都合だけで賃貸契約を打ち切ることはできません。たとえ今すぐ売りたいとなった時でも、自分の判断だけで入居者のいる建物を取り壊すことができないのです。もし借主に退去してほしいのでしたら、借り主の新しい住処となる引っ越し先を見つけて、そこに住むための初期費用や引っ越し費用などを負担しなければいけないでしょう。

収益物件の場合は家賃収入で売価が判断されやすい

一方人が住んでいる物件を売却するときに問題がないわけではありません。 基本的に収益物件は、その物件を運用して得られる利回りを基準に価格が算出されます。
たとえ都内の良い場所に土地を持っていたとしても、建物が築50年と古く、家賃を高く設定できない場合、売却価格は高く設定できません。満室でも年間収益が400万円だとしたら、建物が古くて表面利回りを10%と設定しても売却価格は4,000万円にしかなりません。

入居者が少なく、土地の価格が高いのであれば、多少無理しても更地にしたほうが良い

一方先の例に挙げた物件の建つエリアが坪単価200万円。そして敷地が50坪とします。その場合単純に更地にして売るのであれば、1億円で売ることが可能です。こういった場所に土地を持っているのでしたら入居者に退去してもらって取り壊し工事を行い、更地として売却した方が高く、そして早く売れやすくなります。
退去費用や取り壊し費用は決して安くありません。しかし、建物が古く家賃を高く設定できず、また入居率も低くなると建物しかない場合は、売却価格にもその収益性が反映されてしまうので、建物が足を引っ張ってしまうのです。

古いアパートを売る時には、不動産屋に相談して現在の収益性と想定売却価格を比較し、どのように土地を売却するのかを決めていきましょう。

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