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アパートの出口戦略を成功させる3つのポイント

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アパートの出口戦略は、区分マンションと比べると難しいと言われます。それは木造物件であるため、法的対応年数がほとんど残っていない状態で売らなければいけないケースが多いこと、そして区分マンションよりも高額なので、購入できる人が少ないという点が理由として挙げられます。
そこでできるだけ出口戦略を成功させるために、自分で対策できるポイントにはどのようなものがあるかを、ここでは取り上げてみました。

1.満室にして売却する

まずできるだけを行っておきたい対策が、満室にして売却するということです。オーナーチェンジ物件は最初から家賃収入が見込めるので、不動産投資初心者に人気があります。また物件を売却する時の表面利回りの値は、売却時点の現場の家賃収入によって算出されます。満室にして売却時の家賃収入の数字を上げておけば、利回りの数字も高くなるので、売価を高くすることが可能になります。
満室になったタイミングで売却にすることを目標に、客付けに臨んでいきましょう。

2.土地を残して活用できる場所にアパートを買う

出口戦略としてアパートを所有して、物件付きでそのまま売却する以外の方法もあります。それは更地にしてから売るという方法です。築年数が40年近い木造アパートになると、どうしても買い手がなかなか見つからないために、更地にしてから売るほうが、スムーズに売れることもあるのです。更地にすれば、不動産投資をしたいという投資家だけではなく、戸建てを建てたいという一般の人や不動産会社に売却できます。
そこで重要なのはやはり土地選びです。最初にアパートを購入するときには、将来的な売却を見据えて購入します。アパートを建て壊したとしても、他の不動産物件また店舗の用地として需要のある場所を選んでおきましょう。そうすれば売却時に様々な選択肢が生まれます。住宅街の中にアパート建てている場合は、更地にしてそこを分筆すれば、複数の戸建てが建てられる用地として売却可能です。
国道沿いなど車での利便性が高いエリアにアパートを買うのであれば、周辺に飲食店や店舗の多い場所が良いです。車での生活がしやすい場所かどうかを見極めてから、アパートを買いましょう。
不動産物件の出口戦略を立てるためには、購入時点から綿密な計画を立てておかなければいけません。

3.購入価格をできるだけ抑える

購入時点で出口戦略も考えておかなければいけないということは、購入価格と売却価格にできるだけ差がないような場所に、アパートを買うことも重要です。
購入価格をできるだけ抑えられるようなアパートを買えば、資産価値が減少する恐れも小さくなります。
絶対やってはいけないのは、土地と建物の購入で、建築会社の斡旋を受けた新築アパートを建てることです。この場合建築費の中のかなりの部分が、建築会社の利益になります。全体的な購入コストは、非常に割高になってしまいます。
物件の状態を見ながら、耐用年数が多少残っておりメンテナンスコストもそれほどかからないアパート物件を、指値買いなどで購入価格を抑えながら選んでいきましょう。
また競売物件や任意売却物件など、比較的安く購入できる方法を模索してみるのも一つの手です。再建築不可物件は、購入時には大変安く購入できるのですが出口戦略が非常に難しくなってしまいます。
ただし周辺の土地の買収など、再建築不可物件を建築可能物件に再生できるのであれば、あえて再建築不可物件を購入してみるのも一つの手です。

2,000万円で購入した物件を1,500万円で売ると、赤字になってしまいますが、1,400万円で購入した物件を1,500万円で売ることができれば、インカムゲインだけではなくわずかですがキャピタルゲインも得ることができます。
できるだけ安く購入できるよう、中古一棟アパート物件を仕入れるための情報網を、広げておきましょう。

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